Thư cảm ơn & Tổng kết Webinar “Giao dịch nhà ở: Nhận diện rủi ro Pháp lý & Cơ chế Giải quyết Tranh chấp Hiệu quả

Ngày 06/6/2025, Trung tâm Trọng tài Thương nhân Việt Nam (VTA) đã tổ chức thành công Hội thảo trực tuyến với chủ đề: “Giao dịch nhà ở: Nhận diện rủi ro pháp lý & cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả”. Sự kiện diễn ra trên nền tảng Zoom, với sự đồng hành của cộng đồng NextGen VTA, thu hút sự tham gia của đông đảo luật sư, công chứng viên, trọng tài viên, doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư và cơ quan thực thi pháp luật.

Diễn giả & Điều phối chương trình:

• • Luật sư Hà Ngọc Hải – Special Counsel, Vilaf
  • Luật sư Nguyễn Gia Long – Tilleke & Gibbins
  • TTV Trần Thị Huyền Vân – Nguyên Thẩm phán Cao cấp, TAND Cấp cao TP.HCM
  • Luật sư Nguyễn Minh Đường – Luật sư Điều hành, Công ty Luật Bản Việt
  • Điều phối viên: Luật sư Nguyễn Hoàng Chương

NỘI DUNG CHƯƠNG TRÌNH

 Phần 1: Khung pháp lý cho giao dịch nhà ở – Cập nhật & lưu ý quan trọng

Mở đầu hội thảo, LS Hà Ngọc Hải đã trình bày hệ thống pháp lý mới điều chỉnh các giao dịch về nhà ở. Phần trình bày tập trung vào ba nhóm giao dịch phổ biến:

(i) Giao dịch nhà ở trong các thương vụ M&A:
Giao dịch có thể thực hiện thông qua:

• • Giao dịch vốn: mua cổ phần/phần vốn góp trong công ty sở hữu dự án nhà ở.
  • Giao dịch tài sản: nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, hoặc tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất.

Diễn giả đặc biệt nhấn mạnh sự cần thiết của việc rà soát kỹ tình trạng pháp lý của dự án, nghĩa vụ tài chính chưa hoàn tất và điều kiện chuyển nhượng khi thực hiện các thương vụ M&A có liên quan đến nhà ở.

(ii) Giao dịch nhà ở đơn lẻ:

• • Nhà ở có sẵn: chỉ được đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng các điều kiện pháp lý như: không tranh chấp, không kê biên, có giấy chứng nhận quyền sở hữu (nếu áp dụng), đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và công khai thông tin.
  • Nhà ở hình thành trong tương lai: chủ đầu tư chỉ được bán hoặc cho thuê mua khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện như đã khởi công, có giấy phép xây dựng, đã nghiệm thu hạ tầng, được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán, và đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai. Luật mới cũng giới hạn số tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị, chỉ được thu khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

(iii) Hợp tác phát triển – Huy động vốn:

• • Nhiều hành vi huy động vốn sai hình thức, không đúng điều kiện nay bị coi là không có giá trị pháp lý.
  • Việc góp vốn, hợp tác kinh doanh chỉ được phép nếu đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công khai thông tin.
  • Lưu ý đặc biệt: không được sử dụng hợp đồng góp vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc quyền mua nhà ở.

Diễn giả cũng lưu ý rằng các quy định mới đã phân loại rõ các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (TCKTCVĐTNN) theo mức độ chịu sự điều chỉnh giống nhà đầu tư nước ngoài, từ đó xác định phạm vi được sở hữu, chuyển nhượng hoặc đầu tư vào nhà ở tại Việt Nam. Những thay đổi này đòi hỏi nhà đầu tư và doanh nghiệp phải cập nhật và rà soát kỹ hồ sơ pháp lý để đảm bảo tuân thủ khi thực hiện giao dịch.

🔹 Phần 2: Các rủi ro pháp lý thường gặp và phương thức xử lý tranh chấp hiệu quả

Phần thảo luận chuyên sâu đã tập trung nhận diện các rủi ro pháp lý hiện hữu trong giao dịch nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh hệ thống pháp luật đang có nhiều thay đổi và bổ sung.

Một số dự án nhà ở đã triển khai trong quá khứ đang được rà soát lại để đánh giá về tính hợp pháp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hoặc xem xét có liên quan đến tài sản công hay không. Việc xử lý phần vốn, nghĩa vụ tài chính và quyền tài sản của các bên trong các dự án này đang đặt ra nhiều khó khăn pháp lý cho luật sư, doanh nghiệp và cơ quan thực thi – từ đó gia tăng rủi ro cho toàn thị trường.

Hệ thống pháp luật mới, đặc biệt là Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở, đã bước đầu yêu cầu công khai thông tin pháp lý của dự án trên hệ thống do Bộ Xây dựng công bố. Mặc dù chưa đầy đủ, nhưng đây được đánh giá là nguồn dữ liệu hữu ích để tăng tính minh bạch và hỗ trợ bên mua trong việc xác minh thông tin trước khi giao kết hợp đồng.

🎙️ Quan điểm của LS Nguyễn Gia Long:

Tiếp cận vấn đề từ góc độ tư vấn đầu tư và giao dịch mua bán – sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các dự án nhà ở và căn hộ du lịch (condotel), LS Long nhấn mạnh rằng, trong bối cảnh thị trường ngày càng chú trọng vào mô hình kinh doanh gắn với thương hiệu quản lý bất động sản, luật sư không chỉ cần am hiểu pháp luật, mà còn phải đóng vai trò cầu nối giữa các bên để dung hòa lợi ích và bảo vệ quyền lợi pháp lý trong toàn bộ quá trình triển khai dự án.

Từ góc độ nhà đầu tư, ông lưu ý đến việc cần đàm phán kỹ với đơn vị quản lý – vốn là bên có nhiều yêu cầu khắt khe về tiêu chuẩn thương hiệu, điều kiện vận hành, quy chuẩn chất lượng. Các hợp đồng mẫu thường do đơn vị quản lý phê duyệt trước, nên nhà đầu tư cần đứng trên địa vị của họ để hiểu được lý do đằng sau các điều khoản, từ đó thương lượng các điều kiện phù hợp với chiến lược kinh doanh và năng lực tài chính của mình.

Từ góc độ người mua, ông phân tích rằng nhiều chủ đầu tư và đơn vị quản lý hiện định hướng phát triển sản phẩm nhà ở (hoặc căn hộ dịch vụ) cho đối tượng thuê dài hạn. Điều này đặt ra yêu cầu cho người mua phải tuân thủ đúng điều kiện sử dụng và cho thuê lại, như đã quy định trong hợp đồng, nhằm tránh phát sinh tranh chấp hoặc bị từ chối vận hành.

Với các căn hộ condotel hoặc dự án xây trên đất thương mại – dịch vụ, ông chỉ ra rằng: khi đưa vào sử dụng, việc thành lập ban quản trị tòa nhà và lựa chọn đơn vị quản lý phù hợp là vấn đề còn nhiều vướng mắc. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp giữa cư dân, chủ đầu tư và ban quản lý. Vì vậy, luật sư cần đóng vai trò kết nối và tư vấn thiết kế mô hình quản trị vận hành ngay từ đầu, dựa trên căn cứ pháp lý vững chắc.

Từ kinh nghiệm thực tiễn, ông cũng đưa ra các khuyến nghị nhằm hạn chế rủi ro trong giao dịch M&A dự án bất động sản, bao gồm:

• • Tham gia từ giai đoạn tiền hợp đồng: Luật sư cần hỗ trợ từ khâu xây dựng hợp đồng khung, đàm phán thương mại, đến việc rà soát quy định pháp lý áp dụng cho từng loại hình tài sản và giao dịch.
  • Tư vấn kỹ hợp đồng chuyển nhượng: bao gồm các thỏa thuận giữa cổ đông, thành viên góp vốn, điều chỉnh điều lệ công ty, và các điều kiện về quyền sở hữu, chuyển nhượng tài sản là bất động sản.
  • Xác minh điều kiện pháp lý của dự án: Luật sư cần kiểm tra đầy đủ tính pháp lý của tài sản, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng, điều kiện chuyển nhượng và điều kiện mở bán theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.
  • Tư vấn về thẩm quyền ký kết và điều kiện sau ký kết: Bao gồm thay đổi giấy phép, điều kiện chuyển vốn, xử lý tài khoản ngân hàng phong tỏa, quy trình giải ngân… Đây đều là các nội dung cần được dự liệu ngay trong hợp đồng.
  • Lựa chọn luật áp dụng và cơ quan giải quyết tranh chấp: Trong các giao dịch có yếu tố nước ngoài, luật sư cần phân tích kỹ cho khách hàng các lựa chọn giữa tòa án và trọng tài; giữa trọng tài trong nước và quốc tế, từ đó đề xuất phương án phù hợp với từng loại giao dịch.

Riêng với bản thân, ông bày tỏ sự ủng hộ mạnh mẽ đối với việc lựa chọn trọng tài trong nước, đặc biệt là trong các giao dịch giữa doanh nghiệp Việt Nam với nhà đầu tư nước ngoài. Theo ông, trọng tài trong nước ngày càng chuyên nghiệp, danh sách trọng tài viên tại một số trung tâm trọng tài trong nước có nhiều trọng tài viên nước ngoài, các trung tâm này có khả năng xử lý tranh chấp nhanh chóng, chi phí hợp lý, hiểu rõ môi trường pháp lý sở tại và có tính thực thi cao nếu được quy định đúng cách trong hợp đồng.

🎙️ Quan điểm của TTV Trần Thị Huyền Vân:

Từ góc độ xét xử thực tiễn tại Tòa án và với trọng tâm là nhận diện các loại hình nhà ở theo quy định mới của Luật Nhà ở 2023, và các tranh chấp thường phát sinh từ quá trình giao dịch nhà.

Bà cho biết, theo Luật Nhà ở 2023, “nhà ở” được phân loại rõ thành nhiều hình thức, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, Căn hộ chung cư, Nhà ở phục vụ tái định cư, Nhà ở công vụ, Nhà ở xã hội, Nhà ở thương mại, Căn hộ lưu trú (serviced apartment) Và các loại hình tương tự được phát triển theo mô hình hỗn hợp (ví dụ: condotel, officetel). Tương ứng với mỗi loại hình, pháp luật quy định điều kiện cụ thể về quyền sở hữu, quyền sử dụng, điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và đăng ký. Việc xác định đúng loại nhà ở là yếu tố quan trọng hàng đầu để đánh giá tính pháp lý của giao dịch và xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Từ thực tiễn xét xử, bà cho biết nhiều vụ tranh chấp phát sinh từ việc người mua mua nhà để ở hoặc để đầu tư kinh doanh nhưng đứng tên người khác, vì các lý do như chưa đủ điều kiện pháp lý, hoặc để tránh rủi ro hành chính. Các thỏa thuận “đứng tên giùm” (ủy quyền, giấy viết tay, cam kết miệng…) thường dẫn đến tranh chấp nghiêm trọng khi bên đứng tên không chuyển giao lại tài sản, hoặc khi có mâu thuẫn về việc phân chia giá trị.

Về đối tượng sở hữu nhà ở, Luật Nhà ở 2023 quy định:

• • Tổ chức, cá nhân trong nước được quyền sở hữu nhà ở thông qua các hình thức: mua bán, nhận tặng cho, thừa kế, góp vốn, đầu tư xây dựng… Điều kiện sở hữu gắn liền với tư cách pháp nhân và quyền sử dụng đất hợp pháp.
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (gọi tắt là NVNONN) được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng một trong các điều kiện như: có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị, được cơ quan có thẩm quyền xác nhận quốc tịch Việt Nam hoặc gốc Việt Nam, và được phép cư trú tại Việt Nam. Tuy nhiên, trong thực tiễn xét xử, việc xác định tình trạng pháp lý của NVNONN vẫn còn thiếu thống nhất, đặc biệt khi hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ hoặc địa chỉ cư trú không rõ ràng.

Một trong những loại tranh chấp phổ biến hiện nay là tranh chấp liên quan đến tiền đặt cọc. Theo Bộ luật Dân sự, đặt cọc là biện pháp bảo đảm, nhưng nhiều hợp đồng đặt cọc hiện nay được lập sơ sài, không quy định rõ điều kiện hoàn trả hoặc phạt cọc, dẫn đến tranh chấp kéo dài và khó xử lý. Trong khi đó, một số bên lợi dụng hợp đồng đặt cọc để “giao dịch trước” đối với tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng.

Từ kinh nghiệm xét xử, bà nhấn mạnh rằng quy trình pháp lý trong giao dịch nhà ở cần được tuân thủ chặt chẽ, bao gồm:

• • Xác minh điều kiện pháp lý của nhà ở;
  • Kiểm tra tư cách pháp lý của các bên;
  • Soạn thảo hợp đồng chặt chẽ, rõ ràng về nghĩa vụ, quyền lợi, và cơ chế xử lý tranh chấp;
  • Đăng ký quyền sở hữu đúng trình tự để bảo đảm hiệu lực pháp lý và khả năng thực thi khi phát sinh tranh chấp.

Đặc biệt, bà lưu ý đến thực trạng chưa thống nhất trong xét xử các tranh chấp có yếu tố nước ngoài, nhất là các vụ việc liên quan đến NVNONN hoặc tranh chấp giữa cá nhân trong nước và tổ chức nước ngoài. Trên thực tế, 3 Tòa án cấp tỉnh thuộc 3 miền có thể có cách hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau, dẫn đến khiếu nại, kháng cáo lên Tòa cấp cao để có hướng dẫn thống nhất.

Từ những chia sẻ thực tiễn, bà khuyến nghị luật sư và các bên liên quan nên chủ động phòng ngừa rủi ro bằng hợp đồng được soạn thảo chuyên nghiệp, có điều khoản rõ ràng về đối tượng, giá cả, phương thức thanh toán, trách nhiệm pháp lý, và đặc biệt là điều khoản giải quyết tranh chấp.

🎙️ Quan điểm của LS. Nguyễn Minh Đường:

LS Đường nhấn mạnh vai trò ngày càng rõ nét của trọng tài thương mại trong lĩnh vực giao dịch nhà ở. Theo ông, Luật Trọng tài Thương mại 2010 đã cho phép các bên được quyền lựa chọn trọng tài để giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng dân sự, thương mại – bao gồm cả hợp đồng mua bán, hợp tác, đầu tư liên quan đến nhà ở. Do đó, dù Luật Nhà ở 2023 mới chính thức ghi nhận trọng tài là một trong các cơ chế giải quyết tranh chấp, thì trên thực tế, nhiều hợp đồng nhà ở trước đây đã có điều khoản trọng tài và điều này hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.

Tuy nhiên, ông lưu ý rằng nếu hợp đồng không quy định rõ cơ chế giải quyết tranh chấp, thì khi tranh chấp phát sinh, các bên sẽ gặp rất nhiều vướng mắc: Tòa án có thể từ chối thụ lý nếu điều khoản trọng tài đã được lựa chọn; Trung tâm trọng tài cũng chỉ có thẩm quyền nếu điều khoản trọng tài được soạn thảo rõ ràng, hợp lệ và có hiệu lực.

Trong một vụ việc ông từng tham gia, hợp đồng giữa các bên về phát triển nhà ở đã quy định cơ chế giải quyết tranh chấp bằng trọng tài. Khi tranh chấp xảy ra, các bên có thể ngay lập tức khởi kiện tại trung tâm trọng tài, giúp tiết kiệm tới 2/3 thời gian so với quy trình tố tụng thông thường tại tòa – một lợi thế rõ rệt trong các dự án đang triển khai hoặc có áp lực về tiến độ.

Ông cũng chỉ rõ rằng: khi tranh chấp đã phát sinh, việc đàm phán bổ sung điều khoản trọng tài vào hợp đồng là rất khó khăn do các bên thường không còn thiện chí và mục tiêu không còn đồng nhất. Đặc biệt trong các dự án bất động sản chậm tiến độ hoặc phát sinh tranh chấp về chất lượng, người mua thường nóng lòng khởi kiện nhưng không thể thực hiện được vì điều khoản giải quyết tranh chấp không rõ ràng hoặc không tồn tại.

Để phòng ngừa rủi ro và đảm bảo tính khả thi khi xảy ra tranh chấp, các diễn giả đã khuyến nghị cụ thể về cách thức soạn thảo điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng nhà ở:

• • Phải xác định rõ cơ chế giải quyết: lựa chọn trọng tài hay tòa án;
  • Nếu lựa chọn trọng tài, cần quy định rõ: Trung tâm trọng tài được lựa chọn (ví dụ: Trung tâm Trọng tài Thương nhân Việt Nam (VTA) hay Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) )…; Hội đồng Trọng tài tham gia giải quyết vụ tranh chấp (01 hay 03 Trọng tài viên người); Thủ tục tố tụng áp dụng (thông thường hay rút gọn);Ngôn ngữ và luật áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài; Địa điểm giải quyết tranh chấp….

Những quy định rõ ràng ngay từ đầu sẽ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý, tăng hiệu lực thực thi của phán quyết trọng tài, và đảm bảo các bên có thể tiếp cận nhanh chóng một cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả, chuyên nghiệp và bảo mật.

Lời cảm ơn

Hội thảo đã mang đến một bức tranh rõ nét và thực tiễn về:

• • Những điểm mới trong hệ thống pháp luật điều chỉnh giao dịch nhà ở và kinh doanh bất động sản;
  • Các rủi ro pháp lý phổ biến trong quá trình giao dịch, triển khai và quản lý dự án;
  • Kinh nghiệm xét xử, giải quyết tranh chấp từ các chuyên gia giàu kinh nghiệm thực tiễn;
  • Và đặc biệt, các diễn giả đã cùng chia sẻ góc nhìn thống nhất về vai trò ngày càng rõ nét của trọng tài thương mại như một cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả – linh hoạt – bảo mật, phù hợp với đặc thù của thị trường nhà ở hiện đại.

VTA trân trọng cảm ơn các diễn giả, khách mời, cộng đồng NextGen VTA, cùng quý luật sư, chuyên viên pháp lý, công chứng viên và đại diện các doanh nghiệp bất động sản đã tham dự và chia sẻ, góp phần tạo nên một không gian trao đổi chuyên sâu, thực tiễn và truyền cảm hứng cho cộng đồng pháp lý – bất động sản tại Việt Nam.

Hẹn gặp lại Quý vị trong các chương trình tiếp theo của VTA.

📌 Xin xem chi tiết bản ghi webinar tại https://www.youtube.com/watch?v=XtPGSo3Dobk

📍 Theo dõi VTA để cập nhật các sáng kiến mới nhất: 

Website: www.vtac.vn
LinkedIn: https://www.linkedin.com/company/vtac
Fanpage: https://www.facebook.com/vtac.vn

— VTA-

Điều khoản trọng tài mẫu (Model Arbitration Clause) của VTA: “Mọi tranh chấp phát sinh từ hoặc liên quan đến hợp đồng này sẽ được giải quyết bằng trọng tài tại Trung tâm Trọng tài Thương nhân Việt Nam (VTA) theo Quy tắc tố tụng trọng tài của Trung tâm này”. “Any dispute arising out of or in relation with this contract shall be resolved by arbitration at the Vietnam Traders Arbitration Centre (VTA) in accordance with its Rules of Arbitration”.

Trung tâm Trọng tài Thương nhân Việt Nam (VTA) là cơ quan tổ chức, điều phối hoạt động giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bằng trọng tài quy chế, với thẩm quyền giải quyết các tranh chấp: (i) Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại; (ii) tranh chấp giữa các bên trong đó có ít nhất một bên có hoạt động thương mại; (iii) tranh chấp giữa các bên mà pháp luật quy định giải quyết bằng Trọng tài.